对于购房者的分类方法有很多，比如说按照性别、年龄、需求、家庭成员等。无论哪种分类方法，买房时都会有所差异。尤其是今年的房地产市场不同于往年，房价在高位徘徊，调控政策异常严厉，不但限购，而且还限售。在这样的楼市背景下，房产应该怎么买呢？小斗君觉得，今年买房需要特别注意，尤其是哪些改善型购房者，在换购房产的时候，要规划好买房和卖房的前后顺序，打好时间差，避免出现自己名下的房子已经卖了，但是没有买到合适一定的下一套房子的尴尬。同时，买房之前一定要考虑好，因为房子一旦买了，不是你想卖就能卖的。

一、刚需购房者

何为刚需？刚性需求指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。说白了就是到了该买的时候，不得不买。但是，当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求 。

现实中，如果房价上涨过快，刚性需求也不大可能变成弹性需求，主要是因为房子作为一种商品，其价格覆盖的范围很广。大家都应该清楚，房价受地段、配套、户型、楼层、开发商、物业等多重因素的影响。如果短期内房价上涨，那么刚需购房者就不得不牺牲自己的利益，选择面积更小、位置更偏的房子。

因此，对今年的刚需购房者而言，如果购房预算和去年相比没有明显的上涨，那么要么牺牲居住的舒适性，买小面积的房子；要么以距离换面积，去买郊区的大户型的房子。

以上两种选择，后期产生的影响也很大。如果在市区购买小户型的房子，那么一是只能购买二手房，二是未来肯定还要换房。因为小户型的房子居住人数有限，只能是过度性居住，一旦家庭人口增多，那么未来肯定要换一套面积大点的房子。

而在郊区买大户型的房子，就需要估算交通的成本，如果是在市区工作，就不得不早起晚归，对个人精力是一个很大的考验。

二、改善型购房者

改善型购房者是为了改善自己的居住条件，其买房的目的主要可以分为以下几种：

1、更大的面积

家里生了二胎或者双方的父母要搬过来，现在的房子不够住了，需要购买一套更大面积的。对于这类购房者而言，买房的目的很明确，就是大户型。但是在选择房子的时候需要注意亮点，一是换购的顺序，是先卖再买，还是先买再卖；二是换购房子的类型，是选新房还是二手房。

在施行了认房又认贷的城市，换购的顺序不是那么重要，只要买和卖相距的时间不是特别长即可。因为无论怎么操作，都算二套房，享受不了首套房的低首付和房贷利率优惠。但是在没有施行认房又认贷的城市，那么建议大家先卖后买，即先把名下的房子卖掉，然后再买。这样的话，仍可以按照首套房来计算。

先卖后买的话，要注意交房的时间，打好时间差，尽量在入住新买的房子之后，再把原来的房子交付给买家，避免中间还要租房过度而产生的麻烦。而且，买和卖之间最好要同步进行。因为如果像去年那么样的话，短期内房价就可能有很大的变化，如果房子已经卖掉了，结果房价却又涨了，那么弄不好自己的换购计划就搁浅了，从而出现无房住的严重后果。

如果是因为生了二胎而换购，不建议购买新房，因为新房还要装修，还得散味，入住的周期太长，建议购买建筑年代比较新，装修保持较好的二手房。这样的房子，可以随买随住。

2、为了孩子上学

很多家长为了孩子接收到更好的教育，会选择换房子。购买学区房时，一是要根据当地教育局的信息，确认好学区。因为几乎每年都会对学校划片进行调整，不要因为过时的信息而买到不中意的学区房。再一个就是购买的时间，有些学校对于片区内适龄儿童的户口迁入时间有一定的要求，比如一年或者三年，不要因为户口迁入时间不够，而影响了孩子的入学时间。

三、投资型购房者

对于投资性购房者而言，买房需要特别谨慎。因为通过今年的政策可以看出，国家实在抑制投资性需求，这可以通过二套房的首付比例提升以及房贷利率上浮就可以看出来。目前，很多银行已经收紧了房贷，部分城市二套房的首付比例已经提高到了80％，并且贷款利率上浮1.2倍。当然，如果你不差钱，就是要买，那么也要做好长期持有的准备，因为房子买了之后，不是随时可以卖的。