微信扫一扫关注我们

热线电话0554-6261122

首页 > 资讯首页 > 买卖宝典售前技巧  > 详细
现在买房能捡漏?这2大绝招 朋友圈都传疯了!
浏览:581 | 更新:2017-11-07 09:37:01

在大会报告中,主席提到36次“新时代”。的确,对于不动产资产配置这个事,也必须要与时俱进,进入一个新时代。在新时代下,该如何看待购房这个事?该如何理性看待投资这个事?

本文主要内容:

1、要正确看待城市

2、方法论要及时更新

3、调控之下,基本态度要认清

4、捡漏绝招一:如何找到项目

5、捡漏绝招一:如何找到区域

6、安全第一,赚钱第二

1.要正确看待城市

关于买房,可以因为贵不考虑北上深,但不能因为便宜去考虑三四五线城市、哪怕这些城市涨再猛。应该把眼光更多的聚集在如下城市:

1线:深圳、上海

1.5线:杭州、南京、成都、重庆

强2线:武汉、郑州、西安、青岛、长沙、苏州、东莞

2线:合肥、济南、大连、沈阳、福州、海口

城市群:环沪>环深>环京

在未来的大势中,1.5线和强二线这些城市的发展潜力是最大的,因为要解决整个中国的不平衡问题,只能是靠这些中间力量来平衡,不管是政策还是市场都会倾斜。

2.方法论要及时更新

一年半前买房,我们可以说:重庆是洼地,西安是洼地,宁波是洼地,成都是洼地,杭州是洼地,青岛是洼地,等等,正确,没毛病。

但时间到了2017年11月,经过两年的沉淀,中国13亿人中有太多聪明人,资金又是比人更聪明,大面积的洼地已经不可能存在,普遍性的区域洼地已经不可能存在,这是你必须要知道的基本面!

当然,你还要大势了然于心:重点城市的房价涨不涨不好说,但大跌肯定不会!

但请不要拿非重点三线、所有四五线城市来理论,这个不在关注范围,也不在讨论范围。

当下的购房观,要开始盯细节了,或者说,要具体看项目了,要看开发商的资金节点、要看城市的限价程度、要看项目的地价占比、要看城市的调控严厉度等情况,要开始捡漏了!

3.调控之下,基本态度要认清

很多人对于调控有误解,认为调控就是要让房价下跌。其实不是,调控是为了让房价稳定下来,既不大涨也不大跌。

国家一直以来说的,都是要稳定房价,让房地产行业稳定健康的发展,减少系统性金融风险。国家从来没有说过,要让房价下跌的话。

这是基本态度,我们一定要认清。

虽然,在我国楼市发展史上,确实有几次楼市崩盘,包括温州、海南,当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。

同时可能会有人提到周先生在G2o会议上的表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。

但是经济去杠杆、金融去杠杆,不一定就是降负债,房企目前的负债率确实已经超过平均负债率,但是如果真的用降负债的办法来降杠杆,经济很可能出现瀑布式下跌。

即使后续租售同权等政策落实,那其实从政策制定到落实,中间还是有过渡期和缓冲期的,也就是说,2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期。

4.如何找到捡漏项目

一个房子能不能买的原则是:不看未来预期,只看当下价差。在房价不太可能下跌的基本面之下,如果入手价和当前市场价的价差在20%以上可以考虑、在30%以上可以出手、在40%以上应立即抢下,在此条件之下可以接受全款,我知道,这样的优惠条件之下大多也都要全款。

不要说不可能,比如曾经一个小区别墅单价18500元,而同一小区高层单价也差不多这个价,根据通常同一小区的高层与洋房、洋房与别墅的定价规则,这个价格就有40%以上当前价差!就是这个道理。

再比如郑州某项目近期开盘,当前周边在售高层毛坯15000元,此次开盘洋房均价16500元,当前价差就有30%左右,即使全款,就非常值得入手,是的,不看未来,只看当下价差!

有人说全款没杠杆了啊,是啊,我知道,四五年周期,失去了杠杆,抢占了价差,到时候不管是出售、过户再按揭、抵押都可以重拾杠杆。

未来会有变数,有可能长期低迷,把握住当下的价差,就是已经赚到手的钱,更安全,更不用去赌未来。

5.如何找到捡漏区域

买房时如何找到捡漏的区域?其实应该关注那些“刚需不会买、改善想买也买不成的区域”!

区域定位改善,但因为限购,改善用户买不了,同时由于配套不完善,5年内或更长时间不满足居住条件,刚需又不能买,这样的区域在当下是肯定被率先抛弃的,价格就会下来,但价值却是有的,而未来又是明朗的,在能看到他的市场价格与当前售价之间至少30%以上的价差前提之下,投资就可以适时进入。

比如郑州的绿博区域,限购之前的5月份卖到15000元,如今全款只要1万元,除去装修,也有40%价差,再除去非限购时间的15%泡沫,也有25%的实际价差,全款就可以考虑入。

再比如海口,因为限购岛外人有钱却买不成,因为别墅总价要400万起,本地刚需又买不起,所以,在调控的当下,又是雾霾前的淡季,不好卖,但价值却是肯定的,于是开发商就折价卖,此时,如果钱凑足,就可以果断入,这就叫捡漏。

当然,每个城市的情况不一样,都要区别对待。

5.安全第一,赚钱第二!

刚需不必谈资产配置,刚需最重要的是努力赚钱、持有资产。

对于净资产1000万以上的家庭,就要更多的来考虑多元化配置,多元化分两个层面:

1、本地、异地、全国、海外的多地域不动产资产配置

2、不动产、保险、股票、基金的多元化配置

因为,钱不能放在一个蓝子里,钱越来越多时,你的第一要务是安全!

所以,只看不动产,

净资产500万以下就全在国内折腾不动产。

净资产2000万以上就必要须考虑全球不动产配置。

必须要有这个概念!安全第一,赚钱第二。

放眼过去10年里,中国的房价涨幅是全球最多的,但抛开中国,澳大利亚和新西兰在过去30年时间里一直保持7年房价翻一番,温哥华在过去三年里房价直接翻了一番,旧金山房价自2012年以来启动上涨已经率先翻番。

全球很多地方也都在涨,并不只是中国,但买对很重要,还有更重要的是,中国的房产投资要的都是涨幅,租金都不高,但国外的租售比是远超国内,那才是取款机。

但在未来,这些都变了,因为,我们进入了新时代!不能再以过去国内的“涨幅就是一切”的思维来布局未来了。